Homfi : Votre patrimoine, notre expertise

À Strasbourg, une location saisonnière bien gérée vise une rentabilité nette de 5 à 8 % — au-dessus de la location nue, mais loin du brut affiché par les simulateurs, souvent gonflé à 9 ou 12 %. Tout l'écart se loge dans les charges. Et parmi elles, une se renégocie sans le moindre effort de gestion, avec un gain qui tombe chaque mois dans votre poche : l'assurance de votre prêt.

Je gère des meublés de tourisme à Strasbourg depuis 2008. Ce que je constate : la plupart des propriétaires s'épuisent à grappiller trois euros sur le prix de la nuitée, alors que le vrai levier est ailleurs. Pas dans le chiffre d'affaires. Dans les charges.

Calculez votre rentabilité nette, pas le brut

La seule formule qui compte : (revenus annuels − charges annuelles) ÷ prix d'acquisition total × 100. Le brut ne veut rien dire en courte durée, parce qu'il ignore les commissions de plateformes, la conciergerie, le ménage, la fiscalité et les assurances.

Un studio strasbourgeois à 200 000 € qui sort 18 000 € de revenus bruts affiche un brut flatteur de 9 %. Une fois retranchées les charges (environ 9 500 €), il reste 8 500 € nets — soit 4,25 % net réel. Pour obtenir votre chiffre sans tâtonner, le simulateur Zently Radar intègre directement tous ces postes.

Le levier que personne n'actionne : l'assurance de prêt

Quand on monte un projet locatif, on souscrit l'assurance proposée par la banque le jour de la signature, par réflexe. Et on n'y repense jamais. C'est exactement là que l'argent se perd.

« La majorité des investisseurs souscrivent à l'assurance de prêt proposée par leur banque par simplicité. Pourtant, ces contrats bancaires sont souvent deux à trois fois plus chers que les offres du marché. »

— Thibaut Fauste, courtier et gérant du cabinet Homfi à Strasbourg

Bonne nouvelle : depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, à garanties équivalentes. Et ce droit s'applique à tous les crédits immobiliers — y compris ceux qui financent un investissement locatif ou une résidence secondaire.

« Pour un propriétaire de bien locatif, l'économie moyenne constatée s'élève à plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt. Cet argent économisé chaque mois se transforme immédiatement en cash-flow net. »

— Thibaut Fauste (Homfi)

Concrètement : faire passer une assurance de 2 000 € à 800 € par an, c'est 1 200 € de cash-flow net en plus — sur notre studio, une rentabilité qui grimpe de 4,25 % à près de 5 %, sans augmenter un seul prix.

Le seul point de vigilance, c'est l'équivalence des garanties : c'est là qu'un courtier qui connaît le terrain locatif fait la différence face à un comparateur automatique. Une simulation gratuite prend deux minutes et vous dit immédiatement ce que vous pouvez récupérer. Le cabinet Homfi, basé à Strasbourg, s'occupe de toutes les démarches de résiliation auprès de votre banque : lancez votre simulation loi Lemoine ici.

Questions fréquentes

La loi Lemoine s'applique-t-elle à un investissement locatif ?
Oui. Le droit de changer d'assurance à tout moment concerne tous les crédits immobiliers, locatif et résidence secondaire compris.

Combien peut-on économiser ?
Plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt selon les courtiers, car les contrats bancaires sont souvent deux à trois fois plus chers que le marché. Cette économie tombe directement dans votre rentabilité nette.

Combien de temps prend un changement d'assurance ?
La demande se fait à tout moment ; le prêteur dispose en principe de dix jours ouvrés pour répondre à garanties équivalentes. Comptez quelques semaines en tout.